房地产新规对个人住房贷款有什么影响?

12月31日,央行、银保监会发布通知,建立银行业金融机构房地产贷款集中度通知主要内容如下:
 
1、房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
2、管理制度根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分中资大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构和村镇银行等五档设定了管理要求。同时,对地方法人银行业金融机构(三、四、五档)的房地产贷款集中度管理要求设置了弹性(基准增减2.5个百分点范围内)。
3、过渡期方面,2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

央行、银保监会在答记者问中指出,制定房地产贷款集中度管理制度,有助于提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。据了解,目前大部分银行在房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两项指标上没有超出管理制度所规定的上限。对于超出管理要求的银行,将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模,确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行,将通过延长过渡期等方式差异化处理,确保政策平稳实施。
 
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加强房地产宏观审慎管理
 
房地产贷款历来是宏观审慎管理制度关注的重点领域。从国际经验看,银行房地产贷款风险敞口持续增长,可能导致其资产质量易受房地产价格波动冲击,增加金融体系脆弱性,可能潜藏系统性金融风险。有关专家指出,人民银行、银保监会推出房地产贷款集中度管理,对于银行房地产贷款余额占比提出上限要求,将从供给侧抑制银行的放贷冲动,有助于抑制我国银行体系对房地产风险敞口的过快增长,有助于提高金融体系应对市场波动的韧性和稳健性。与此同时,建立房地产贷款集中度管理、加强房地产宏观审慎管理也有助于引导金融资源从房地产转向实体经济。前述人士表示,我国银行业信贷投放中房地产占比高,挤压了实体经济资金供给,制约了经济长期发展潜力。房地产贷款集中度管理将有助于引导银行优化信贷结构,支持制造业、科技等经济发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
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稳定房地产市场中长期预期
 
房地产贷款集中度管理也是完善房地产金融管理长效机制的一项重要举措。有关专家认为,与以往房地产金融调控政策工具相比,集中度管理制度明确了各类银行房地产贷款占全部贷款比例的上限,政策更加公开、规则更加透明,促进银行形成自我约束的内在机制,调整中长期经营策略和信贷结构,有利于更好地引导和稳定房地产市场中长期预期。值得注意的是,该管理制度在压降异常增长的同时,也体现了两方面“保”以加强政策协调配合。一是拟不将住房租赁有关贷款纳入集中度管理。此前,中央经济工作会议提出“高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租政策”。据悉,目前人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见,并建立相应统计制度,届时对于符合定义的住房租赁有关贷款,将不纳入集中度管理统计范围。二是资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。为落实资管新规,银行业金融机构非标资管产品回表压力较大。明确回表房地产贷款不纳入集中度管理,意味着政策不会对银行在过渡期内完成资管新规要求产生额外影响。
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对个人住房贷款有何影响?

此次管理制度在设置房地产贷款余额占比上限的同时,还单独设置了个人住房贷款余额占比上限。近年来个人住房贷款增长较快是推升房地产贷款占比的重要原因。央行发布的《中国金融稳定报告》和部分研究机构对居民债务收入的调查显示,我国居民部门杠杆率近年来上升较快,主要集中在个人住房贷款。这提高了我国居民部门脆弱性,也一定程度上抑制了更高质量消费潜力的充分释放。专家表示,专门设置个人住房贷款余额上限要求,既有利于抑制居民杠杆率上升,又可以防范个别银行大幅压缩其他房地产贷款以支持个人住房贷款增长。那么该制度是否会对个人住房贷款产生影响?前述人士称,该制度旨在约束银行房地产贷款占全部贷款的比重,而非额度或绝对值,对微观主体住房贷款需求影响不大。大部分商业银行尚未触及上限,居民无需过度担心买房申请贷款受到影响,存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回。“作为一项长效机制,房地产贷款集中度管理机制旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平,防范风险敞口过于集中,并不是禁止相关业务开展。”前述人士表示,制度设计也已充分评估银行调整压力,除采取了分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外,还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量,有序做好调整工作,避免出现断贷、抽贷。总体来看,不会对房地产市场产生短期冲击,有利于房地产市场平稳健康可持续发展。